Empreendedores de incorporação ganharam um jeito diferente para captar recursos de capital de giro para empreendimentos de incorporação e locação. Tal possibilidade é regulamentada pela CVM 88, desde 2017 e desde então vem passando por revisões. Desde abril de 2022, as empresas que faturam até 40 milhões por ano podem captar até 15 milhões por empreendimento. Este capital de giro não costuma substituir a necessidade de financiar a obra junto a uma instituição bancária, com créditos subsidiados, mas costuma dar uma flexibilidade maior ao pequeno e médio incorporador, que consegue mudar a estrutura de capital de seus negócios e acessar o mercado de capitais.
A solução de crowdfunding imobiliário, ao que nos parece, oferece algum tipo de concorrência aos investimentos feitos por investidores qualificados, dentro do ecossistema imobiliário, que muitas vezes participavam como investidores ocultos, em muitos casos formalizados por instrumentos como SCP ou SPEs, previstos no código civil brasileiro. Preservada a relação de risco e retorno que essas opções trazem aos resultados do negócio, ter mais opções de investidores não é um problema para o empreendedor imobiliário de pequeno e médio porte.
Por outro lado, investidores pessoas-físicas também passaram a ter acesso a retornos de empreendimentos de incorporação, por meio de rentabilidades pré-fixadas, que podem chegar até 19% ou 25% e podem aplicar a partir de R$1.000,00. Os imóveis disponíveis para investimento passam por uma curadoria das plataformas de crowdfunding, por meio de um grupo de especialistas, o que ajuda a mitigar os riscos. Diferente do investimento em ações em empresas do setor imobiliário, o capital fica retido durante certo tempo, que pode variar entre 21 e 24 meses, conforme tem se observado, mas a maioria das plataformas já consegue pagar os juros do capital após um período mínimo de carência. O principal risco está relacionado a incapacidade de o empreendimento não honrar suas dívidas e isso pode acontecer se tiver muita dificuldade para vender as unidades.
Essa forma de pagamento ao investidor de crowdfunding reflete no fluxo de caixa das incorporadoras. Se captado a um custo racional, o volume de capital investido reduz e o resultado dos empreendimentos tende a melhorar. Quando as principais premissas de vendas ocorrem, algumas plataformas já combinam um possível pagamento de bônus aos investidores que foram fundamentais no sucesso do empreendimento.
Quanto mais retornos forem sendo entregues aos seus investidores, mais investidores começam a divulgar a opção entre si e as plataformas conseguem ampliar sua capacidade de financiar projetos. Inclusive, o que tem ocorrido é uma ampliação dos setores para plataformas que antes eram focadas no setor imobiliário, uma vez que projetos do agronegócio, infraestrutura, ativos judiciais e outros projetos passam a ser objetos de captação.
Leia mais:
- Plataformas de crowdfunding imobiliário – uma boa dobradinha entre investidor e empreendedor
- Possíveis impactos da tokenização de ativos no mercado imobiliário
- <Novidades sobre o Real Digital> O Banco Central brasileiro dá mais um passo na sua agenda de inovação
- A procura de imóveis no DF está alinhada à oferta disponível?
- A renda média do brasiliense disponível na busca por imóveis mais procurados