Há quatro FIIs (Fundo de investimento Imobiliário) com imóveis de Brasília listados na bolsa brasileira. São eles: BBOI11, GTWR11, RECT11 e SAIC11. Estes FIIs possuem ABL (Área Bruta Locável) somada de 113.410 m2, o que corresponde a 5,37% do mercado de lajes corporativas em Brasília. Há potencial para este tipo de produto do mercado financeiro em Brasília?
Na capital planejada por Lúcio Costa, segundo dados do PDAD DF 2021, cerca de 11% população ativa (1.4 milhões) está empregada no funcionalismo público. A pandemia trouxe uma prática antes presente em poucos órgãos públicos e em muitas empresas de tecnologia, que foi a possibilidade do teletrabalho ou trabalho remoto.
No setor público do Brasil e no mundo, esta já era uma tendência mesmo antes da COVID-19. No Brasil, os casos mais conhecidos foram SERPRO e TCU, que implantaram seus programas em 2006 e 2009, respectivamente. Mais adiante, CNJ e CGU fizeram avanços neste sentido. E no dito “pós- pandemia”, alguns órgãos federais já adotaram o teletrabalho de maneira permanente: Ministério da Economia, CADE, Enap, MDR, Ministério da Cidadania, CGU, AGU, Anatel, Antaq.
As diretrizes, em geral, apontam para que apenas um percentual da equipe esteja apta para aderir a este método de trabalho e, com o tempo, as regulamentações trabalhistas avançam para que o empregador avalie os prós e contras da modalidade (MP 11/08 de março de 2022).
Do ponto de vista prático, alguns gestores acabam reduzindo seus espaços ocupados e procuram renegociar o valor de aluguel. Se os contratos não tiverem cláusulas que protejam o locador deste tipo de cenário, a tendência é que os valores de aluguel sejam reduzidos. A redução tende a ser uma medida quase que automática para locadores que analisam o possível aumento de vacância. No entanto, se o número de ofertas não tiver crescido ao longo do tempo de maneira significativa, como parece ser o caso de Brasília, é possível que esse ajuste de preço mediante oferta e demanda se estabilize o quanto antes. Há de ressaltar que a negociação de preços fica mais complicada quando não se tem exatamente o tamanho de imóvel disponível para mover um órgão inteiro.
O mercado financeiro tende a gostar de riscos muito bem calculados e tem por premissas clássicas no mercado de exploração de imóveis: além de um bom preço de locação, preferência por contratos atípicos (aplicação de multa em caso de rescisão), múltiplos locatários e setores menos sensíveis a turbulências políticas.
Talvez estes sejam os principais motivos pelos quais gestores de FIIs evitaram avançar no mercado brasiliense. Medidas que procurem mitigar estes riscos podem vir a movimentar este mercado, ainda mais com o nível de envelhecimento da população brasileira e necessários novos concursos para contratação de pessoal na capital federal.
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